입지전략 및 개발 방법 : 대형 점포의 입지선정 방식

입지전략 및 개발 방법 : 대형 점포의 입지선정 방식

 

3.1 국내 대형점포의 입지선정 방식

 

 도시개발과 성장의 붐을 이용해 대형점이 등장하면서 입지선정에 새로운 전략이 나타나고 있다. 예를 들어, 기차역, 지하철역, 터미널 등의 교통 요지와 대형 주거지역의 중심 지역과 같은 밀집지역이 입지전략으로 열거될 수 있다. 좋은 입지 조건의 확보는 자연히 경쟁력 증대에 공헌하게 된다. 최근에는 지방에서도 시외버스 터미널을 이용해 다수의 백화점 설립을 도모하고 있는데, 역사 백화점이나 고속/시외버스 터미널을 이용한 점포는 도심에서의 부지 확보에 따른 개점 비용이 적고 다점포와 및 개발 진출이 용이함으로 인해 더욱 활성화되고 있다.

 그러나, 한 가지 특이한 점은, 국내의 경우 대부분의 역사가 국가 소유이면서 상업용과 결합되고 있다는 점이다. 일본의 경우 민간 소유의 철도가 상업용 도로 개발이 활성화된 반면, 우리는 공공 목적의 철도와 민간 상업시설이 결합되어 있다. 일본 대도시 중의 하나인 오사카의 경우는 지하철이 백화점 옆이 아니라 백화점 내에서 출발하는 경우도 있다. 이는 도시의 내부에 밀집되는 총행객의 자연스러운 이용을 도모하는 것이다. 미국의 경우는 거의 이러한 형태를 찾아보기 힘들다. 미국의 도시 규모가 서울이나 오사카보다 훨씬 크지만 인구는 훨씬 적고, 도 지하철이나 버스의 이용이 일반 승용차에 비해 훨씬 적기 때문이다. 이 형태는 우리나라와 같은 도시 구조하에서는 상당히 긍정적인 측면이 강하고 효율적인 아이디어 하고 평가된다.

 한국식 쇼핑몰의 도입도 있다. 예를 들면, 롯데월드의 경우 백화점과 호텔, 스포츠 센터, 오락시설이 결합되어 있으며, 삼성동 무역센터 부지의 경우는 백화점과 호텔, 공항터미널, 전시장이 결합되어 있으며, 삼성동 무역센터 부지의 경우는 백화점과 호텔, 공항터미널, 전시장이 결합된 형태이다. 이들은 관련 상업 및 공공시설의 집중으로 사람들을 유인해 구매자로 전환시키려는 목적에서 집적의 효과를 도모하는 것이다.

 공한 부지를 이용해 보유 토지에 백화점을 건립하거나 도시 확장으로 인한 공장 이전으로 생긴 이전 부지를 이용하여 대형 점포에 자연스럽게 진출한 형태도 있다. 애경백화점의 경우는 자사 소유의 공장을 이전한 부지에 백화점을 건립한 경우이다. 이외에도 경방필 백화점이 있다. 이것은 백화점 건설을 통한 소매업의 진입이라고 분석된다. 앞으로 우리나라에서도 도시 구조의 재편 및 재개발로 공한 부지나 공장 이전지의 재개발에 의한 백화점 및 상업시설의 개발이 더욱 활성화될 것으로 보인다.

 

3.2 미국 대형점포의 입지선정 전략

 

 미국의 입지선정 전략에는 크게 두 가지가 있다.

 첫 번째 전략은, 한 지역에 점포를 하나 내고, 바로 그 옆에 다른 점포를 내고, 그 옆에 또 다른 점포를 내는 것이다. 이 전략의 장점은 점포의 경영자와 종업원들이 자신들의 시간을 모여 있는 점포들에 잘 배분할 수 있다는 것과 지리적으로 가까운 거리에 있으므로 이동이 쉽고, 종업원 교육도 쉬우며, 특정 지역 내에서 규모의 경제도 누릴 수 있고, 물류도 원활하게 수행할 수 있는 장점이 있다.

 두 번째 전략은, 한 도시에 점포를 내고, 또 다른 도시에 점포를 내는 것이다. 이것은 위험을 여러 군데로 분산시킨다는 장점이 있고, 다양한 지역에서 하나의 개념(concept)을 적용해 볼 수 있다는 장점도 있다.

 이러한 입지선정의 수학적 모형들(Reilly 모형, Huff모형 등)이 국내 실정에 적합하다고 보기는 힘들다. 개념적 측면에서는 맞지만, 구체적인 수치 적용에서는 문제가 있다. 가장 근본적인 이유는 이 모형들은 미국의 광활한 토지의 경쟁 상황과 인구 특성을 동시에 고려하여 개발된 것이기 때문에 국내에 적합한 모형이라고 할 수는 없다.

 

3.3 일본 백화점의 입지선정 전략

 

 일본 백화점은 그동안 표준화된 형태의 출점이 아니라, 입지를 기본으로 하여 고객이 모이는 특성(집객 특성)과 경쟁 환경을 고려하여 기본 전략과 전개 전략을 추진하고 있다. 즉, 터미널 역 근처에는 일본 대중을 상대로 Full Line 상품 구성으로 종합형 백화점을 지향하고 있고, 도시 중심부는 특성 고객을 대상으로 한 밀집 상가(cluster store)를 지향하고, 교외 지역에는 슈퍼센터(super center) 형 백화점을 출점하고 있다.

 

3.4 입지선정 시 고려요소

 

 소매업에서의 최고의 입지는 점포의 형태에 따라 다르지만, 일반적으로 점포 입지를 선정할 때는 입지의 성격, 교통 특성, 주변 점포의 형태, 상권의 규모, 투자 회수율 등을 고려하여 선정하게 된다.

 이러한 의사결정을 할 때 고려해야 할 재무적 요인은 첫째, 필요자금의 결정이다. 즉, 필요자금은 크게 점포 인수나 임대비용, 고정 시설물 설치비용, 재고비용, 점포 운영 전 비용, 운영비용 등을 고려하여 필요자금이 얼마인지 파악해야 하고, 둘째, 신규 점포 대 기존 점포 인수비용이다. 즉, 신규 점포를 구입할 것인지 현재 운영하고 있는 점포를 구입할 것인지에 대한 의사결정 시 비교해야 할 요인으로는 (1) 기존 점포의 단골 고객 성향, (2) 현 점포 운영자의 미래 계획, (3) 판매자의 판매 의도, (4) 기존 점포의 재고가치 등이다.

 

※소매업 입지선정 시 고려요소 및 선정 과정※

고려요소 및 과정	주요 내용
입지의 성격	- 현재 점포를 운영하지 않고 있다면 그 이전에 어떤 용도인지 조사 - 만약, 이전 점포가 실패했다면 실패 원인에 대한 상세한 규명 필요
교통 특성	- 교통 수단의 다양성, 편의성, 보행자의 수 등 조사 - 주차시설 공간 확보(점포 규모, 예상 고객수 및 방문 빈도 등)
주변 점포의 형태	- 좋은 주변 점포란, 주변 점포와 경쟁하지 않고, 고객을 서로 교환하여 총 매출액을 증가시킬 수 있는 점포
임대와 구입	- 일반적으로 소매상은 구입보다는 임대를 선호 - 임대여부에 관한 의사결정 요인 : 임대기간, 배타적 판매권, 예정된 건물 개점 시기, 교통 조건 등 고려
총 매출	- 상권에 속해 있는 가구수 확인, 실제 점포를 이용할 비율 계산 - 점포의 실제 이용 비율 계산 방식  - 상권 내 총 판매면적 중 예정된 입지의 판매공간 비율 계산  - 전체 가구수에 입지 예정지의 예상되는 시장점유율을 곱하고 각 가구 평균 지출액을 곱하여 산정
총 자산	- 총 투자액 : 입지, 제품의 입고, 고정물, 조명, 주차시설 등에 대한 비용과 초기 운영자금을 합한 것
순이익	- 순이익 : 총매출액에서 고정비와 변동비를 차감한 액수

 

입지전략 및 개발 방법 : 대형 점포의 입지선정 방식 정리 끝.