입지선정에 영향을 미치는 요인

입지선정에 영향을 미치는 요인

 

 그동안 입지분석 이론을 토대로 다양한 추정모델들이 연구되어 왔다. 고려하는 중요 변수는 우선 인구와 거리이며, 규모 변수는 유통시설의 평방 미트로, 거리 변수는 소요시간으로 사용되었다. 도시지역의 인구와 유통시설의 규모와 면적은 유통시설이 제공하는 상품 구성과 선택을 좌우하는 요소이다. 거리와 소요시간은 비용과 교통의 불편성을 나타내는 요인으로서 소비자는 거리와 소요시간과 같은 쇼핑과 관련된 마찰 비용을 최소로 하려고 한다.

 이들 두 변수 이외에도 소비자는 구매할 때 어느 것을 선택할지에 관하여 다양한 아이템을 원한다. 이러한 소비자의 욕구를 충족시키기 위해서 일정한 규모를 갖춘 대규모 쇼핑시설이 등장하고 있다. 대규모 인구와 대규모 시장을 목표로 하는 한 대도시의 쇼핑시설이 등장하고 있다. 대규모 인구와 대규모 시장을 목표로 하는 한 대도시의 쇼핑시설은 보다 넓은 선택 가능성을 제공할 수 있게 되었다. 따라서 유통시설의 규모나 면적, 거리뿐만 아니라, 소매 상권에 영향을 주는 다른 중요한 변수들이 그 중요성을 가지게 되었다. 이들 변수에 관한 선행 연구를 항목별로 살펴본다.

 

2.1 지리적 요인과 경제적 요인

 

 각각의 상권은 지리적 요인과 경제적 요인을 가지고 있다. 상권의 범위로 언급되는 지리적 요인은 대상지로부터 상권의 경제선까지의 거리 혹은 소요 시간을 의미한다. 소요 시간에 영향을 미치는 다양한 요인의 변화는 상권의 지리적 범위에 영향을 줄 수 있다. 이러한 요인 가운데 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.

 

1) 도로체계와 접근 가능성

 도로와 거리는 상권의 지리적 범위에 영향을 미칠 수 있다. 예컨대, 고속도로는 소요시간을 줄이고 상권의 범위를 확장시킨다. 또한 인접도로의 특성은 시설의 접근성에 영향을 줄 수 있다. 예컨대, 혼잡한 도로를 따라 이동하는 것은 소요시간을 증가시키며, 심각한 교통혼잡은 부지 접근성을 떨어뜨리고, 부지의 효용성과 입지성을 감소시킨다. 이러한 이유 때문에 유통시설을 위한 제1차 접근도로가 자주 막힌다면 상권 내로의 교통접근이 효과적으로 소통될 수 없다.

 도로체계에 관한 또 다른 고려사항은 도로와의 접근성, 철로와의 교차, 신호등, 신호동의 수, 신호의 타이밍, 도로 표면의 상태이다. 이러한 각각의 변수는 교통의 원만한 흐름과 밀접한 관련이 있다. 철로와의 교차는 지체를 가져올 수 있으며, 신호등과 신호표시는 교통흐름을 느리게 한다. 좋지 않은 노면 상태 역시 교통흐름을 느리게 한다. 만약, 노면 상태가 상당히 좋지 않다면 소비자는 다른 유통시설을 유인을 가지게 된다.

 이러한 접근성 요소는 상권의 크기게 영향을 미치고, 결과적으로 실제 고객과 잠재고객의 수에 영향을 미친다. 이러한 이유로 접근성은 유통시설의 판매량에 영향을 주고, 결과적으로 특성 입지에 대한 상업용 유통시설에 영향을 준다. 소요시간 변수뿐만 아니라 반드시 고려해야 할 변수가 있는데, 그것은 도로체계로부터 부지 자체에 접근하는 고객의 의사에 영향을 미치는 변수이다. 예컨대, 신호등의 위치, 좌 회전로의 존재, 부지로부터 도로까지의 접근로의 경사도는 부지 접근을 제한할 수 있다. 이 변수는 대상 부지를 이용하려는 소비자의 선호에 영향을 주고, 고객들로 하여금 대체 가능한 쇼핑 기회를 선택케 할 수 있다.

 

2) 거리환경

 물리적 요소뿐만 아니라 상권의 지리적 범위에 영향을 줄 수 있는 심리적 요소가 있는데, 이러한 심리적 요소는 고객이 주로 이용하는 도로에 대한 인식과 관련된다. 사람들은 경관이 좋고 깨끗한 가로를 따라가는 것을 더 좋아한다. 결과적으로 다른 모든 요소의 수준이 동일하다면 소비자는 경관이 좋은 도로를 따라갈 것이다. 폐기물 야적장, 공업지역, 공해지역, 도로 주변이 불결한 곳은 불쾌한 곳으로 여겨진다. 도로의 시각적 모습뿐 아니라 안전과 건강 문제도 소비자가 도로를 결장하는 데 영향을 줄 수 있다.

 

3) 경제적 요인

 유통기업의 판매는 소매영업의 모든 명시적 비용을 충당하고 영업과 관련된 위험에 대해 소유주에게 충분한 이익을 남겨 주어야 한다. 이는 곧 유통사업자의 이윤을 의미하는 것으로서 이와 동일한 원칙이 다음의 방식으로 설명될 수 있다. 즉, 유통업체에 있어서 매출 수준은 총 영업비용과 동일한 상품 판매 수준에 도달하거나 능가하는 상권을 가지고 있어야 한다. 상권의 지리적 범위가 고정될 때도 당해 상권의 총판매 수준은 상권 내의 구매력이 증가함에 따라 변동되는 특성이 있다. 즉, 상권의 구매력은 상권 내의 가계소득 수준과 가계수의 함수로 볼 수 있다.

 결과적으로 시장분석을 하는 마케터는 소비자의 수와 소득, 인구가 가계 같은 두 요소를 분석함으로써 상권 내 구매력의 추정치에 초점을 맞추게 된다. 또한 상권의 경제적 측면을 평가함에 있어 마케터는 경쟁의 정도를 고려해야 한다. 어떤 경우에는 경쟁 업체의 위치가 대상업체의 상권을 정의하는 데 도움을 주기도 하나 또 다른 경우에는 그 반대의 상황이 발생할 수도 있다. 따라서 마케터는 어느 경우가 진행 중인 분석에 적합한지 결정해야 한다. 이들 두 변수, 즉 구매력과 경쟁 정도는 유통시설의 성공을 결정할 수 있으므로 유통업자가 경제적 목표를 충족하기 위해서는 경영에 따른 제비용을 회수할 수 있는 충분한 시장 구매력이 있어야 한다. 또한 대상 점포는 충분한 점유율을 확보하기 위해 충분히 경쟁력이 있어야 한다.

 

4) 지리적 측면과 경제적 측면의 상호 관계

마케터가 지리적 측면과 경제적 측면을 결합하여 고려할 때에는 3가지 중요한 점이 있다.

 첫째, 구매력은 공간에 따라 차이가 있다는 점이다. 고소득 지역은 대개 저소득지역과 분리되어 있다. 고소득 지역의 점포는 저소득지역의 점포와는 다르다. 예컨대, 고소득 지역은 할인 의류점 대신에 전문 의류점이, 중고 자매장 대신에 신차나 고급차 매장이, 일반음식점과 카페테리아 대신에 미식가를 위한 전문음식점 또는 화려한 레스토랑이 입점하는 경향이 있다.

 둘째, 구매력이 증가함에 따라 소매상권의 지리적 범위는 오히려 작아진다. 이 경우 훨씬 적은 수의 고소득자를 통해 유통업자가 필요로 하는 판매 수준을 달성할 수 있다.

 셋째, 소득 수주에 변화가 없지만, 지리적 지역 내의 인구밀도가 증가한다면 소매상권은 그만큼 밀도가 높은 상권으로 변한다. 이 경우보다 많은 고객을 통해 필요한 판매 수준을 달성할 수 있다.

 

2.2 상품의 특징

 

 일반적으로 상품은 명확한 범주를 가지고 있는데, 이러한 상품 범주에 선매품과 편의품이 있다. 선매품은 소비자의 선택에 있어 광범위한 선택을 할 수 있는 쇼핑시설에서 행해진다.  이 상품에 대한 지출은 소비자 예산의 상당한 비율을 차지한다. 예컨대, 자동차, 가구와 의류는 일종의 선매품이며, 각각의 소비자 예산 중 차지하는 비중에 있어 차이는 아지만 소비자가 특별한 주의를 기울여야 할 만큼 지불 비중은 높다. 또한, 같은 상품이라도 상품 구입에 있어 신용조건, 진열 계획, 무료배달, 판매원의 태도, 상품 반환 방침 등에 있어 차이가 있을 수 있다.

 편의품은 상품의 선택 가능성이나 다양성이 소비자에게 별로 중요치 않은 시장에서 나타나는 상품이다. 이러한 상품은 자주 구입할 뿐만 아니라 소비자의 심리에 있어 별다른 차이가 없다. 게다가 개별 품목의 비용은 소비자 예산 중에서 비교적 작은 비중을 차지한다.

 이러한 지리적·경제적 고려사항 및 상품 고려사항이라는 요인 이외에도 다른 요인들이 소매상권에 영향을 줄 수 있다. 이것은 소비자 자신에 대한 이미지와 점포에 대한 이미지를 비교하면서 나타난다. 이를 다르게 표현하면, '소비자들은 자신과 비슷한 느낌을 주는 점포를 단골로 삼는다'라고 표현할 수 있다. 바꾸어 말하면, '소비자의 점포에 대한 이미지는 그 점포의 여러 다양한 측면에 대한 소비자 태도의 요약'이라고 볼 수 있다.

 

※소매점포 이미지에 영향을 주는 요인※

요 인	내 용
입지적 편의성	- 접근 가능성, 여행시간, 주차용이성, 교통 장애 등
상품구색화의 적절성 및 이용 가능성	- 아이템의 품질, 구색의 폭과 깇이, 재고 상품의 수, 점포 안의 섹터의 수, 쇼핑몰 상점의 수 등
가치 및 가격 요인	- 경쟁점포의 동일 제품 가겨과 관련하여 대상 유통시설 내의 제품의 가격, 가격할인, 세일 가격 및 세일 정책 등
판매 노력 및 서비스 정책	- 서비즈 부서의 예의 및 고객 편의 제고 마인드, 광고의 신뢰성과 유용성, 신용거래, 수납처리 절차, 배달서비스 수준, 푸드벤더의 즉시 이용가능성 등
설계 특성	- 매장 동선 및 공간 이용, 장식, 디스플레이, 고객교통 수단 이용 패턴, 실제적/인지적 교통 혼잡 등
고객 특성	- 고객 유형에 따른 고객 유형별 파악 정도
사후 거래의 만족 정도	- 상품, 지불한 가격 및 반품회수 정책에 대한 고객 만족도

 

입지선정에 영향을 미치는 요인 정리 끝.